اقتصاد مسکن در ایران؛ فرصت یا تهدید؟

موضوع مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی خانوارها، نقش مستقیمی در کیفیت زندگی دارد. لذا همه جوامع به خصوص کشورهای توسعه یافته تلاش دارند تا ضمن یک برنامه ریزی مناسب به فراخور نیاز جمعیتی، ضریب رشد آن و استهلاک مسکن، نسبت به ساخت و تامین آن اقدام کنند. ساخت مسکن با توجه به الزامات و اهمیت آن در اقتصاد خانواده و ملی همواره به عنوان یک فرصت یا تهدید برای کشورها تلقی می شود. کشورهای کمتر توسعه یافته، این موضوع را به عنوان یک تهدید تلقی می کنند؛ زیرا امکانات و بضاعت لازم برای حرکت جریان اقتصادی عظیم مترتب بر این موضوع را ندارند، اما در کشورهای توسعه یافته، موضوع ساخت و تجهیز مسکن به عنوان موتور محرک جریان اقتصادی و صنایع مختلف تلقی می شود. بنابراین در این جوامع همواره سعی می کنند این فرآیند را تقویت، تجهیز و تعالی بخشند؛ چراکه این موضوع را یک فرصت بسیار مهم برای گردش چرخ اقتصادی جامعه می دانند.

براساس آمارها، رقمی بین 30 تا 35 درصد کل اقتصاد هر کشور را اقتصاد مسکن دربر می گیرد. این موضوع خود نشان از اهمیت حوزه مسکن در اقتصاد ملی کشورها دارد و نشان می دهد که چه حجم عظیمی از سرمایه و اشتغال می تواند متأثر از این حوزه باشد و سرمایه گذاری مناسب می تواند چه حجمی از گردش مالی و مولد را در مسیر هدایت کند. مطابق اطلاعات موجود، عمر مفید مسکن در ایران بین 25 تا 30 سال و در کشورهای توسعه یافته بین 100 تا 150 سال است. همین مابه ازای تفاوت میزان عمر بنا نشان می دهد که چه میزان از سرمایه ملی بر اثر عدم توجه به ساخت و استانداردسازی مسکن از بین می رود و سالانه چه میزان خسارت و تهدید را فقط از این منظر در حوزه مسکن داریم. استفاده از استانداردهای لازم در مصرف بهینه انرژی در کنار به کارگیری ابزارآلات و مصالح باکیفیت و بادوام ساختمانی نشان می دهد که سالانه چه میزان از انرژی های تجدیدناپذیر و منابع ارزشمند کشورمان به راحتی هدر می رود. توجه به استانداردهای زیست محیطی در ساخت وساز و ایجاد سازه های مسکونی در فضاهای مناسب از منظر دسترسی به منابع و امکانات و جلوگیری از تخریب منابع طبیعی نیز دستاورد بسیار ارزشمندی است که در کشورهای توسعه یافته از طریق آن، تهدیدهای زیست محیطی را به فرصت های بزرگی برای ارتقای سلامت انسان ها و منابع طبیعی و افزایش چشم نوازی سازه های دستاورد بشری فراهم آورده اند. در ایران مطابق آمارها، حدود نیمی از درآمد خانوارها برای اجاره و پرداخت اقساط مسکن هزینه می شود. این میزان در کشورهای توسعه یافته حدودا یک سوم است؛ یعنی حدود یک سوم هزینه خانوارهای ایرانی که می تواند صرف رفاهیات شود، از سبد رفاهی خانواده حذف می شود. آثار اجتماعی همین تفاوت هزینه می تواند نابسامانی اقتصادی خانواده ها و توسعه مشاغل کاذب و حذف برخی فرصت های شغلی برای افراد را به همراه داشته باشد.

به سبب اهمیت و جایگاه مسکن در سبد هزینه جامعه و همچنین نقش آن در حرکت اقتصاد ملی، دولت ها در کشورهای توسعه یافته به شدت سلامت کسب و کار و فعالیت در این حوزه را کنترل و نظارت می کنند و استانداردهای بسیار سختگیرانه (از نظر ما) و جدی را برای فعالیت ساخت و ساز در نظر گرفته اند، به نحوی که فقط متخصصان این حوزه می توانند در این کار ورود کنند و اغیار امکانی برای تولید مسکن انبوه ندارند. به عنوان نمونه در کشور سوئد فقط چند شرکت بزرگ ساختمانی با شعباتی در همه شهرها با استانداردهای ذکرشده تحت کنترل و مدیریت عالی دولت، برنامه های ساخت و ساز ملی را اجرا می کنند. این شرکت ها با توجه به نیاز جامعه، برنامه های متنوعی را برای تولید و اجاره یا فروش مسکن با همکاری بانک ها انجام می دهند. لذا هرگونه رانت، باندبازی و مافیا از این حوزه حذف شده است، افراد جامعه هر یک با توجه به نیاز خود در لیست اجاره واحد مسکونی برای دریافت آنها ثبت نام می کنند و موضوع استفاده از مسکن برای همه گروه های درآمدی به اقتضای توان اقتصادی برای همه اقشار جامعه فراهم است. در این فضا، قراردادهای ترکمنچای خرید یا اجاره مسکن وجود ندارد و مصرف کننده با یک استاندارد نسبت به تهیه واحد خود اقدام می کند. نظام بانکی، اعتبارات مناسبی با سودهای بین 3 تا 5 درصد با استمهال بازپرداخت طولانی حتی 30 ساله برای خرید مسکن در نظر گرفته اند، ولی به سبب وجود شرایط اقتصادی پایدار و شرایط اجاره مناسب برای مردم، رغبت برای هجمه عمومی به خرید مسکن وجود ندارد، به طوری که در سال گذشته میلادی قیمت خرید مسکن کاهش یافت. در این شرایط مردم ترجیح می دهند که با قراردادهای دائمی، واحدهای مسکونی را از شرکت های تولیدکننده اجاره کنند و بقیه درآمد خود را صرف استفاده در زندگی خانوادگی کنند.

اگرچه شرایط ساخت و تولید مسکن در اقتصاد کشورها، تابعی از کلیت اقتصادی آنهاست، ولی باید بدین نکته توجه کرد که تمرکز و توجه بایسته در این حوزه حداقل می تواند تا 30 درصد کل اقتصاد کشور و نیمی از اقتصاد مردم را برای دولت تضمین نماید. لذا حجم حمایت دولت از مردم در حوزه مسکن به قدری مهم است که آرامش خانواده در این حوزه می تواند بخش مهمی از نگرانی و نارضایتی اجتماعی را برطرف نماید. سیاست های حمایتی دولت از بنگاه های واقعی تولیدکننده مسکن و حذف فضای دلالی و واسطه گری گسترده در این حوزه می تواند شرایط خروج بسیاری از خانوارها از خطراتی مثل بی خانمانی و آوارگی و یا گرفتار شدن در دام مافیای مسکن را فراهم کند. از منظری دیگر، دولت با ایفای نقش نظارتی و سیاستگذاری خود در حوزه مسکن، بستر را برای تضمین مشاغل مرتبط با این حوزه مثل تولید مصالح ساختمانی باکیفیت و صنایع بالادستی نظیر تولید آهن و فولاد و سایر ملزومات مرتبط را تقویت خواهد نمود، به طوری که بسیاری از چرخ های مولد اقتصاد به حرکت درخواهد آمد.

از جمله تجربیاتی که در بسیاری از کشورهای توسعه یافته اجرا شده است، این است که شما در کشوری مثل سوئد که 70 درصد آن را جنگل و دریاچه و رودخانه تشکیل می دهد (طبق آمارهای محیط زیست سوئد) حتی یک وجب فرسایش خاک و تخریب منابع طبیعی را نمی توانید ببینید. همچنین در کنار آن، توسعه ساخت و ساز و تامین مسکن نیز با سازه های مناسب و پایدار و با نماهای چشم نواز در حال گسترش است، به نحوی که علاوه بر واحدهای مسکونی با عمر بیشتر از 100 سال، واحدهای نوین مسکونی با شمایل جدید و استانداردهای عالی زیست محیطی و انرژی با قیمت های متعارف در دسترس همگان قرار دارد. این موضوع یعنی تبدیل تهدید به فرصت با یک برنامه صحیح، منسجم و مبتنی بر دانش، تجربه و خرد جمعی.