کارشناسان و صاحب نظران در گفت و گو با «فرصت امروز» مطرح کردند / ضعف تخصص بلای مدیریت شهری

نوسازی بافت های فرسوده تهران با توجه به اتفاقات اخیر که نمونه بارز آن حادثه دردناک ساختمان پلاسکو بود از جمله مسائل مورد بحث امروز مردم تا متخصصان و صاحب نظران است. در خصوص آنچه امروز باید از آن با عنوان تجربه ساختمان پلاسکو یاد کرد، کارشناسان شهری و اقتصاددانان متفق القول این گونه عنوان می کنند که این قبیل مسائل بیش از همه با امنیت و سلامت شهروندان مستقر در این بافت های فرسوده گره خرده است پس ضروری است مقامات دولتی تصمیمات اجرایی تری را پیرامون نوسازی این بافت ها یا مقاوم سازی واحدهای تجاری یا مسکونی مستقر در این مناطق اخذ کنند. 

در حالی موضوع نوسازی یا مقام سازی این بافت ها و ساختمان های مستقر در این بافت ها مطرح می شود که واحد های صنفی و تجاری مستقر در این بافت ها بر این باورند که هر گونه اقدامی در راستای مقاوم سازی یا ایمن سازی این ساختمان ها نباید منجر به تعطیلی یا ممانعت از کسب و کار آنان شود از این رو کارشناسان نیز با توجه به ضرورت ادامه اشتغال و فعالیت کسب و کار های مستقر در این مناطق مواردی را به شرح زیر با عنوان گزینه ها و راهکارهای پیشنهادی ارائه می دهند.

***

محمد حسین برخوردار:

نبود مدیریت علمی و اجرایی ضعف شورای شهر است

محمد حسین برخوردار کارشناس ارشد اقتصادی است. او معتقد است که بسیاری از برنامه ها و قوانین وضع موجود در شهرسازی مستلزم نکاتی است که بیشتر به تسلط در مدیریت شهری اعضای شورای شهر باز می گردد.

او از ساخت و سازها برج های سربه فلک کشیده در مناطق بالایی شهر تهران یاد می کند و می افزاید در حالی شورای شهر یا شهرداری به برج ها در کوچه های باریک مناطق یک تهران مجوز داده است که اگر یک زلزله کوچک این برج ها را بلرزاند معلوم نیست این طبقات سر به فلک کشیده بر سر چه تعدادی قرار است آوار شوند.

او معتقد است که بیشتر قوانین در حال اجرا یا در حال تدوین شهری نیازمند مدیریت قوی شهر در شورای شهر تهران است؛ مدیریتی که بتواند علمی تر و اجرایی تر از اکنون به مدیریت شهر بپردازد.

با توجه به تجربیات شما چگونه می توان هم به مقاوم سازی واحدهای تجاری، مسکونی مستقر در بافت های فرسوده شهر پرداخت و هم مانع کسب و کار این واحدها و اصناف نبود؟

در این قبیل موارد معمولا وقتی کسب و کار اجبارا باید در مناطقی با بافت های فرسوده شهر ادامه داشته باشد از جمله تدابیر دولت، انتقال واحد های صنفی و تجاری به خارج از شهر یا محدوده هایی است که از قبل در نظر گرفته شده یا می تواند آنان را به خارج از شهر انتقال دهد یا در خود شهر برای مدتی معلوم مثلا چهار یا پنج سال تا زمان اتمام مقاوم سازی ساختمان ها این قبیل واحد های تجاری را به آن اماکن انتقال دهد تا ضمن تخریب و نوسازی یا مقاوم سازی ساختمان های قدیمی یا ساختمان هایی که در بافت های فرسوده هستند و لازم است حتما نسبت به مقاوم سازی یا بازسازی آنها حتی اقدام شود اقدامات لازم همزمان با فعالیت مالکان آن ادامه داشته باشد.

از آنجایی که این قبیل اقدامات نیازمند تامین منابع مالی لازم است و دولت یا شهرداری از این قبیل بودجه ها ندارد بنابراین بیشتر باید به رفع مشکل از بخش های ابتدایی کار پرداخت. به عبارتی به واحد هایی مجوز کسب و کار داد که از ایمن بودن ساختمان ها مطمئن هستیم این در حالی است که در شرایط فعلی تخصص افراد مستقر در شورای شهر نیز کم است و متاسفانه اعضای شورای شهر ما نیز چندان به مسائل شهری و مهندسی شهری آگاهی های لازم را ندارند و برای تصمیم گیری های مهم تر در سطح شهر نظیر؛ مدرن سازی یا موارد خطرناک مثل آلودگی هوا، پارکینگ ها یا اصلاح و عریض کردن برخی خیابان ها و سایر تصمیمات از تخصص لازم شهری و مدیریت شهری برخوردار نیستند بنابراین منجر به تصمیم گیری هایی می شود که در ادامه، شهر و امنیت آن را دچار مشکل می کند که یکی از این موارد گذشته از موضوع ساختمان پلاسکو که ساختمانی قدیمی بود موضوع ساخت و سازهای جدید در برج های طویل خیابان های تنگ و باریک مناطق یک شهر تهران است.

آیا از ایمن و مقاوم بودن این ساختمان ها در برابر زلزله یا خطرات دیگر مطمئن هستیم؟ بنابراین موضوع ایمن سازی فقط ساختمان ها یا واحدهای مسکونی و تجاری مستقر در بافت های فرسوده شهر تهران نیست، ما بیشتر به افراد متخصص در شورای شهر نیازمندیم تا راهکارهای بهتری ارائه دهند.

***

کوروش پرویزیان:

الگو و روش های خدمات رسانی را اصلاح کنیم

کوروش پرویزیان، عضو کمیسیون پول و سرمایه اتاق بازرگانی تهران است. او در خصوص ایمن سازی بسیاری از واحدهای تجاری و مسکونی مستقر در بافت های فرسوده تهران براین باور است که باوجود مخالفت مالکان از ایمن سازی این قبیل واحدهای تجاری به دلیل اشتغال و استقرار مالکان و ضرورت ادامه کار ضروری است نسبت به نوع یا حتی بعضا تغییر الگو و ساختار برخی خدمات شهری اقدامات لازم را از سر گیریم.

با توجه به اتفاقی که درساختمان پلاسکوی شهر تهران روی داد شما چه پیشنهاداتی برای ایمن سازی این قبیل واحد های تجاری و مسکونی در کنار اشتغال همزمان و مقاوم سازی آن دارید؟

از نظر قانونی برای استانداردسازی ساخت وسازها مقررات خوب و مدرنی پیش لحاظ شده است، قوانینی هم برای مقاوم سازی این ساختمان ها و هم برای استانداردسازی آنها، اما آنچه حائز اهمیت است بحث اصلاح و بازسازی بافت های فرسوده شهر تهران است هرچند کمک هایی نیز ازطرق مختلف صورت می گیرد و پیش بینی های موثری نیز در راستای اجرای قوانین ملی ساختمان و همچنین موضوعات مربوط به مقاوم سازی و بهینه سازی مصرف انرژی در این ساختمان ها دیده شده است اما آنچه  در اجرای قوانین کار را دچار مشکل می کند تامین منابع مالی لازم برای بهسازی و نوسازی ساختمان هاست که بیشتر نیازمند جلب و جذب مشارکت های مردمی و از سوی دیگر نیازمند رعایت استانداردها از سوی حوزه های مختلف شهری است.

در مرحله دوم، مشکل دیگر در اجرای این قوانین، نحوه درآمد و تامین منابع برخی منابع شهری است که غالبا از طریق مجوز هایی است که به این قبیل ساخت و سازها اعطا می شود همچون عوارض شهری که بیشتر از این طریق تامین می شود و از آنجایی که منابع مالی شهرداری ها بیشتر از این طریق تامین می شود شاید دچار برخی سهل انگاری ها نیز بشود.

از سویی دیگر، ممکن است از همین طریق در نحوه اعطا یا نظارت بر اجرای این مجوزهای ساخت و ساز اشتباهاتی رخ دهد که در مجموع منجر به اشکالات درون شهری شود. مثل مجوزهایی که به برخی ساخت و سازها نظیر ساخت برج ها در کوچه های تنگ و باریک شهری داده می شود. به هر حال اگر براساس قوانین هم پیش بینی های لازم را انجام داده باشیم باز هم خطرات خودش را دارد.

چه تجربه ای از نوسازی واحدهای تجاری مسکونی در بافت های فرسوده شهر دارید؟ چه راهکاری برای مقاوم سازی بافت های فرسوده  در کنار تداوم اشتغال واحدهای صنفی مستقر در آن دارید ؟

این به تجربه ما در طرح بازسازی برخی مناطق در نواب تهران باز می گردد که به عنوان یک الگو نیز مورد توجه قرار گرفت البته عوارض و مشکلات خودش را داشت، اما مشکلی که بیش از همه در این قبیل مسائل مطرح است موضوع مالکیت این واحدهای صنفی یا مسکونی است. بحث سرقفلی و مالکیت در این قبیل موارد منجر به پیچیده شدن مقررات رسیدگی به آن می شود.

از آنجایی که سرقفلی مالکیت معنوی محسوب می شود و به ساختمان ارتباط دارد اگر ساختمان نیازمند تعمیراتی نیز باشد نیازمند توافق مالک و صاحب سرقفلی یا افرادی است که آنجا مشغول به فعالیت هستند از این  رو  این قبیل موارد باعث دعاوی حقوقی زیادی نیز شده است.

***

احمد نادرزاده:

دولت با برنامه تشویق کند

احمد نادرزاده، کارشناس سازه و مهندسی زلزله است. او در ارتباط با مقاوم سازی واحدهای فرسوده مسکونی و تجاری مستقر در بافت های فرسوده تهران معتقد است که با توجه به اولویت مقاوم سازی ساختمان ها و تداوم اشتغال واحدهای کسب و کار در این واحدها ضروری است از برنامه های و تشویقی استفاده شود.

به عنوان مثال اگر مالکی نسبت به مقاوم سازی ساختمان مسکونی یا تجاری خود اقدام کرد، افزون بر بالا بردن ایمنی ساختمان، با دریافت گواهی  از مراجع ذی ربط، ساختمان از ارزش افزوده بالاتری نیز برخوردار شود.

با توجه به استقرار بخش بزرگی از واحدهای مسکونی و تجاری شهر تهران درمناطقی با بافت های فرسوده که خطرات آن همچون ساختمان پلاسکو پابرجاست شما چه پیشنهاداتی در خصوص مقاوم سازی این واحدها دارید؟ بافت هایی که نمی توان کسبه را از کسب و کار بازداشت و درعین حال نیازمند مقاوم سازی و بازسازی نیزهستند؟

توصیه من این است که بیشتر درصدد مقاوم سازی ساختمان ها باشیم. مردم در سال های اخیر گرایش زیادی به سمت بازسازی و تغییرات ظاهری ساختمان های مسکونی یا تجاری خود داشته اند تا نسبت به مقاوم سازی آنها. اگرچه زیبا سازی و انجام تغییرات در معماری و ظاهر ساختمان چه در داخل و چه در نمای ساختمان کاری پسندیده و درخور توجه است ولی باید دقت کنیم این تغییرات را در ساختمانی انجام دهیم که اسکلت آن از ایمنی نسبی در برابر خطرات طبیعی و انسان ساخت برخوردار باشد.

باید توجه داشته باشیم که آراستگی ظاهری در تن بیمار پیوسته در معرض خطر و تهدید قرار دارد و به عکس این تن سالم است که می تواند هم تن و هم آراستگی ظاهر را حفظ کند. مقاوم سازی ساختمان ها در واقع افزودن ایمنی سازه ساختمان هاست که آن را در برابر نیروهای ناشی از زلزله و سایر خطرات مقاوم تر می کند.

بدیهی است که اقدامات بازسازی و تغییرات ظاهری در ساختمانی که سازه (یا اسکلت) آن مقاوم سازی شده است، دوام بیشتری خواهد داشت و سرمایه گذاری صورت گرفته در آن نیز مقرون به صرفه خواهد بود. مقاوم سازی ساختمان ها عمر مفید آنها را افزایش داده و به همین دلیل آنها را از ارزش افزوده بالاتری برخوردار می کند.

باید توجه کنیم که صِرف انجام تغییرات معماری و زیبا سازی داخل یا خارج ساختمان (که به باز سازی معروف است) تاثیری در پایداری آن در رویارویی با خطراتی مانند زلزله نخواهد داشت مگر آنکه عناصر باربر یا اسکلت ساختمان نیز مقاوم سازی شود.

در ارتباط با علت اصلی حادثه تاسف باری که ساختمان قدیمی پلاسکو دچار آن شد باید در زمان مناسب و به دور از احساسات به طور علمی و فنی مطالعه و وارسی های دقیق صورت گیرد ولی به طور اجمال باید گفت: این ساختمان که نخستین ساختمان بلند کشور است که در اوایل دهه 1340 مورد بهره برداری قرار گرفت هم نیاز به مقاوم سازی در برابر زلزله داشته و هم نیاز به باز سازی یا تعویض اجزای خطرزایی مانند کابل های برق. افزون بر آن، اندیشیدن تمهیدات ایمنی لازم مانند نصب سامانه بارانی (Sprinkler)  اطفای حریق نیز از ملزومات ساختمان های بلند، پرجمعیت و عمومی مانند ساختمان پلاسکوست. درحال حاضر نه فقط ساختمان پلاسکو بلکه بسیاری از واحدهای تجاری واقع در بافت های فرسوده تهران با مشکل مشابه روبه رو بوده و مقاومت و ایمنی لازم را در برابر خطرات طبیعی و انسان ساخت ندارند.

گرچه ساختمان های مهندسی ساز قدیمی نظیر ساختمان پلاسکو در زمان خود با آیین نامه ها و استانداردهای روز ساخته شده اند ولی باید در نظر گرفت که گذشت زمان طولانی باعث کاهش دوام و مقاومت بسیاری از مواد، مصالح و تجهیزات مورد استفاده در ساختمان می شود.

به عنوان نمونه می توان به کابل های برق اشاره کرد که روکش لاستیکی آنها به تدریج و در درازمدت خواص اولیه خود را از دست داده و آسیب پذیر می شود. این آسیب پذیری در زمانی ناخواسته می تواند به سانحه ای دلخراش منجر شود.

به جز گذشت زمان، عوامل دیگری مانند آتش می تواند اثر منفی در مقاومت مصالح داشته باشد. به عنوان مثال اگر فولاد در معرض آتش قرار گیرد به میزان قابل ملاحظه ای از مقاومت آن کاسته می شود. به همین دلیل است که از سالیان پیش در کشورهای پیشرفته به اسکلت های فولادی مواد ضدآتش پاشیده می شود. این مقررات برای ساختمان های فولادی بلند در ایران نیز الزامی است.

از عوامل متعدد دیگری در فروریزی ساختمان پلاسکو بارگذاری بیش از حد در طبقات ساختمان است.

ارتباط با نویسنده: [email protected]