بررسی میزان کارآمدی تسهیلات مسکن بر رونق بازار و خروج از رکود / زنگ خطر تجمیع تقاضا در بخش مسکن به صدا درآمد

طی یکی دو سال اخیر به واسطه پیگیری های وزارت راه و شهرسازی در راستای ایجاد تنوع تسهیلاتی در هر دو حوزه ساخت و خرید مسکن جهت رونق بازار و خروج آن از رکود، تسهیلات متعددی در این بخش پیش بینی و ابلاغ شده است.

از جمله این تسهیلات می توان به حساب صندوق پس انداز مسکن، حساب سپرده ممتاز بانک مسکن، حساب صندوق پس انداز یکم، تسهیلات جعاله تعمیر مسکن و تسهیلات ساخت مسکن اشاره کرد که در زمینه ایجاد تنوع تسهیلاتی، هماهنگی آن با طیف متنوع تقاضا و جغرافیای جمعیتی شهرها مورد لحاظ قرار گرفته است.

با این حال به عقیده کارشناسان، ارائه تسهیلات خرید و ساخت مسکن در شهرهای بزرگ در خروج از رکود تاثیری ندارد، زیرا در ایران، زمین حداقل 50 درصد ارزش ملک را در بر می گیرد و دریافت تسهیلات ساخت مشروط به داشتن زمین است. این در حالی است که در تهران اقشار متوسط و ضعیف فاقد زمین هستند.

بنابراین دولت باید تسهیلاتی با دوره بازپرداخت طولانی حداقل 25 ساله و با اقساط کم به متقاضیان ارائه دهد که منجر به خرید واحدهای مسکونی شود و تا دولت و مجموعه وزارت راه و شهرسازی نپذیرند که تسهیلات خرید باید حداقل 70 درصد قیمت ملک را پوشش دهد، سیاست های فعلی ره به جایی نخواهد برد.

***

مهدی تقوی:

خانه های احداث شده نیازمند تسهیلات لازم برای فروش است

مهدی تقوی، تحلیلگر اقتصادی و عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبایی معتقد است در حال حاضر بسیاری از سازندگان خانه های زیادی ساخته اند که نمی توانند به فروش برسانند و باید تسهیلاتی فراهم شود که بتوانند این خانه ها را بفروشند.

آیا اعطای تسهیلات مسکن می تواند در رونق بازار مسکن موثر باشد؟

مسلما ارائه تسهیلات مسکن می تواند در این زمینه اثرگذار باشد. چون در حال حاضر بسیاری از سازندگان خانه های زیادی ساخته اند که نمی توانند آنها را به فروش برسانند و به دلیل کمبود قدرت مالی در بین متقاضیان، خریداری برای آنها وجود ندارد.

در خارج از تهران و در محدوده پایتخت نیز خانه های بسیاری ساخته شده که روی دست سازندگان باقی مانده و تقاضا برای خرید آنها وجود ندارد، بنابراین در حال حاضر که وضعیت بازار مناسب نیست، باید فکری برای حل این معضل و به فروش رساندن این واحدها شود. چون با خواب سرمایه هم مواجه هستیم و سرمایه سازندگان مسکن راکد مانده و باید تسهیلاتی فراهم شود که بتوانند خانه های ساخته شده خود را به فروش برسانند.

با توجه به اینکه از سود بالای تسهیلات مسکن انتقاد می شود، آیا متقاضیان توان پرداخت اقساط آن را خواهند داشت؟

دولت یازدهم اعلام کرده که تورم را به کمتر از 10 درصد کاهش داده است و اگر فرض کنیم که نرخ تورم به 9 درصد رسیده است، بانک ها باید تسهیلات را حداکثر 2 درصد بالاتر از نرخ تورم ارائه کنند. اما در شرایطی که بانک ها سود 15 درصدی به سپرده گذاری می دهند، حداقل باید 17 درصد سود از وام گیرندگان بگیرند. بنابراین اگر متقاضیان قصد خرید با استفاده از وام مسکن را داشته باشند، برای آنها گران تمام می شود و احتمالا اقشار متوسط و کم درآمد هم امکان پرداخت اقساط آن را نداشته باشند.

***

ابوذر ندیمی:

قیمت مسکن با نرخ تسهیلات تناسب ندارد

ابوذر ندیمی، مشاور سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور و نماینده سابق مجلس گفت: شرط اول در ارائه تسهیلات مسکن این است که هر دو طرف سازنده و خریدار بتوانند از آن استفاده کنند و تاکنون این مشکل حل نشده است.

به نظر شما تسهیلات پیش بینی شده در بخش مسکن، تا چه حد در رونق بازار موثر بوده است؟

در رابطه با موضوع رونق مسکن، باید توجه داشت که ما در دو طرف عرضه و تقاضا با چند مشکل روبه ور هستیم و صرفا یک وجه از این مشکلات مربوط به تسهیلات بخش مسکن است، چرا که سازنده و خریدار مسکن به پول نیاز دارد، اما در شرایط رکود بازار، عملا از جهت بازگشت سرمایه یا فعال شدن همه بخش ها در مسکن با چالش روبه رو می شویم که فقط یک وجه از آن می تواند تسهیلات باشد.

عموما تسهیلات بانکی به یک طرف یعنی سازنده یا خریدار داده می شود، در حالی که هر دو طرف به آن نیاز دارند. به تعبیر دیگر اگر تسهیلات به سازنده یا عرضه کننده مسکن داده شود، خریدار نمی تواند بخرد و اگر به خریدار داده شود، سازنده نمی تواند ساخت وساز کند.

بنابراین شرط اول در ارائه تسهیلات این است که هر دوطرف بتوانند از آن استفاده کنند و این مشکلی است که ما هنوز نتوانسته ایم آن را حل کنیم. به تعبیر دیگر ما همواره یک سمت را تحت پوشش قرار می دهیم و به همین دلیل دوطرف تمایل لازم را جهت استفاده از تسهیلات ندارند. به خصوص اینکه طی چند سال اخیر قیمت ها به اندازه ای بالا رفته که کشش بازار و تامین مالی با هم فاصله زیادی دارند.

آیا تسهیلات پیش بینی شده می تواند بخش عمده ای از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش دهد؟

رشد قیمت  مسکن به اندازه ای بوده که در کلانشهرها متقاضیان طبقه متوسط نمی توانند با تسهیلات 60، 80 و 100 میلیون تومانی، مسکن قابل قبولی فراهم کنند. درواقع این رقم کفاف خرید یک واحد مسکونی مناسب را نمی کند. و در شهرهای بزرگ حداقل باید یک سوم یا یک دوم منابع مورد نیاز برای خرید مسکن تعریف می شد.

بنابراین در شرایط کنونی این تسهیلات می تواند برای خرید مسکن در شهرهای کوچک یا روستاها توجیه داشته باشد، اما در شهرهای بزرگ نمی تواند نقش بسزایی در رشد قدرت خرید مردم ایفا کند و قیمت مسکن در کلانشهرها متناسب با مبلغ وام نیست.

با توجه به رشد حبابی قیمت ها در سال های قبل و از سوی دیگر افزایش هزینه  ساخت، تامین یک سویه خریدار یا سازنده و عدم تکافوی خرید مسکن مناسب با اخذ تسهیلات مشخص شده، این تسهیلات نمی تواند نقش تعیین کننده ای در کلانشهرها و تهران داشته باشد، چون فاصله بین قیمت خرید و تسهیلات بسیار زیاد است.

آیا زمان و اقساط بازپرداخت این تسهیلات، مشکل خاصی را برای متقاضیان دریافت وام ایجاد نمی کند؟

اصل رقم تسهیلات، اقساط پرداختی، بوروکراسی و هزینه های دریافت و زمان بازپرداخت، هر کدام سهمی در سبد دریافت تسهیلات دارند و اینکه مبلغ اقساط چقدر و مدت بازپرداخت آن چند ساله و میزان تسهیلات چقدر باشد، عواملی است که در انگیزه متقاضی برای دریافت وام یا عدم دریافت آن اثر دارد. هرچه طول بازپرداخت تسهیلات بیشتر باشد، کارآیی آن افزایش می یابد.

ولی مسئله مهم این است که باید برای شهرهای بزرگ تسهیلاتی تعریف کنیم که بتواند جوابگوی نیاز متقاضیان باشد. چون همانند کشورهای دیگر، در وضعیت اقتصادی ایران نیز کلانشهرها و ازجمله تهران نقش تعیین کننده ای دارند و اگر برای شهرهای بزرگ تسهیلات مناسب مسکن تعریف شود، بقیه بازارها هم تکان می خورند. ولی تسهیلات فعلی نمی تواند در افزایش و تعدد ساخت وسازها اثر مثبتی داشته باشد.

***

حسن محتشم:

تاثیرات تسهیلات بر بازار مسکن مُسکنی است

حسن محتشم، رییس انجمن انبوه سازان مسکن و ساختمان استان تهران با اعتقاد به اینکه بدنه تشکیلات وزارت راه و شهرسازی با برنامه ریزی های مدیران بالادستی آن هماهنگی ندارد، گفت: رونق مسکن در گرو رونق کل اقتصاد است و تسهیلات مسکن به صورت مُسکن در بازار تاثیرگذار بوده است.

میزان موفقیت وزارت راه و شهرسازی در تامین تسهیلات بخش مسکن و خروج بازار مسکن از رکود را چگونه ارزیابی می کنید؟

وزارت راه و شهرسازی به نسبت شرایط و سهم خود و با توجه به بودجه محدودی که در اختیار داشته است، عملکرد نامناسبی نداشته، ولی اشکال وزارت راه و شهرسازی در بخش مسکن این است که بدنه تشکیلات این وزارتخانه با برنامه ریزی های مدیران بالادستی آن هماهنگی ندارد و این مدیران به اجرایی شدن ایده ها و برنامه های وزارتخانه چندان کمک نمی کنند.

این مسئله از مشکلاتی است که در تشدید رکود و فعال نشدن بازار مسکن تاثیرگذار بوده است، بنابراین لازم است وزارتخانه مذکور در سیستم ادارات زیرمجموعه خود تجدیدنظر کند و از نهادهای زیرمجموعه خود درخواست عملکرد هماهنگ را داشته باشد.

پس تا زمانی که این مسئله حل نشود، دیگر طرح های موثر این وزارتخانه هم آنطور که باید بازخوردی در جامعه نخواهد داشت. درواقع اجرای موفق هر طرحی بستگی به این دارد که قبل از اجرای آن طرح یا برنامه، بسترهای لازم دیده شود و علاوه بر آن، کارکنان ادارات زیرمجموعه در اجرای برنامه های مشخص شده یاریگر دولت باشند.

آیا اساسا تسهیلات متعدد پیش بینی شده، در رونق بازار مسکن اثرگذار و کارساز بوده اند؟

این تسهیلات به صورت مُسکن در بازار مسکن تاثیرگذار بوده، اما نقش تعیین کننده ای ایفا نکرده است. به این علت که بخش مسکن تابع شرایط اقتصادی کل کشور است و با وجود برنامه های اعلام شده، مسکن جدا از اقتصاد نیست و در شرایط رکود اقتصادی نمی تواند رونق بگیرد.

البته اخیرا که این تسهیلات در حال اجرا است، تاثیر نسبی بر بازار مسکن داشته و در تامین منابع مالی برای گروهی از اقشار جهت خرید برخی واحدهای مسکونی، عموما شامل واحدهای ارزان قیمت و دارای متراژ متوسط به پایین موثر بوده است. ولی به طور کلی این تسهیلات نتوانسته به صورت کامل تقاضا را پاسخ دهد و اجازه ندهد تجمیع تقاضا به طور روزانه افزایش پیدا  کند.

بنابراین متاسفانه در حال حاضر نسبت به عرضه، شاهد رشد تقاضا در بازار مسکن هستیم و علاوه بر اینکه واحدهای مسکونی ساخته شده جذب بازار نشده است، در عین حال تقاضا بیشتر از عرضه مسکن موجود یا در حال تولید، رو به افزایش است. همین مسئله زنگ خطری برای دولت است که اگر برای این تجمیع تقاضا در بخش مسکن فکری نکند، در سال های آینده با شرایط نابسامانی در بازار مسکن از نظر قیمت ها مواجه خواهد شد.

آیا سود بالای تسهیلات مسکن باعث شده متقاضیان از دریافت آن استقبال نکنند؟

خیر. پایین بودن سطح درآمد مردم، کند بودن چرخه اقتصادی و عدم امکان تامین نقدینگی توسط متقاضیان مسکن باعث شده آنها قدرت خرید نداشته باشند. درواقع متقاضیان همچنان منتظر تحقق یک شرایط اقتصادی هستند که به نحوی بتواند تامین منابع مالی مسکن را برای آنها ایجاد کند و شرایط فعلی اقتصاد کشور این اجازه را به متقاضیان مسکن نداده است.

البته با وجود اینکه امسال شاهد رشد معاملات بوده ایم، ولی این رشد به اندازه ای چشمگیر نبوده که بتواند در خروج مسکن از رکود تاثیرگذار باشد. وام ها و تسهیلات ابلاغ شده از سوی وزارت راه هم تاحدودی به برخی اقشار کمک کرده تا بتوانند نسبتا مسکن مورد نیاز خود را عموما در بخش مسکن ارزان قیمت و متراژ متوسط به پایین تامین کنند.

پیشنهاد شما برای اثرگذاری بیشتر تسهیلات مسکن و پوشش نیاز خریداران چیست؟

اگر کل اقتصاد کشور رونق نگیرد، در بخش مسکن نمی توان کاری از پیش برد. اما اگر تیم اقتصادی دولت بتوانند با کمک بانک مرکزی و شورای پول، چرخه اقتصاد را از حالت کندی حداقل به حالت حرکت متعادل دربیاورند و از سوی دیگر در زمینه جذب سرمایه گذاری های خارجی برنامه ریزی کنند تا سرمایه های خارجی به بخش مسکن سرازیر شود و همچنین از طریق ایجاد نهاد توسعه ای بانک مسکن، دولت در بخش تولید و تامین تقاضا موثرتر عمل کند، می توانیم به تحقق برنامه های اقتصادی دولت، خروج از رکود و ایجاد گردش قابل قبول در وضعیت فعلی مسکن امیدوار باشیم.