روزگار تیره ساختمان‌های نیمه‌کاره

تـحـرک، جـنب‌وجوش و رونق، این شاید تنها ویژگی‌های تثبیت شده بخش مسکن در سال‌های گذشته را می‌ساخت. این روزها اما نه‌تنها دیگر خبری از این صفات نیست که شاید هر پیش‌بینی برای آینده نیز خالی از این ویژگی‌ها توصیف می‌شود. هرچند جبران بسیاری از خرابی‌های حاصل از جنگ و رسیدن بازار به یک ثبات نسبی باعث شد بسیاری از کارشناسان تکرار روزهای خوش دهه 70 برای بازار مسکن را امری خوشبینانه و غیر‌واقعی تلقی کنند اما محوریت نسل جوان در بدنه جامعه ایران باعث شد بسیاری حضور در عرصه مسکن را امری بلند‌مدت و البته سودآور به حساب بیاورند.

آمار بالای ازدواج و نیاز چند صد هزار واحدی به خانه‌های جدید در کشور باعث شد ساخت‌و‌سازها در کلان‌شهرهای ایران ادامه پیدا کند و روند رو به رشد خود را تداوم بخشد. این خوشبینی‌های مداوم اما تنها به چند شوک قیمتی و البته افزایش غیر‌قابل مهار قیمت مسکن در سال 84 احتیاج داشت تا فواره بساز بفروش‌ها را پس از سال‌ها بالا رفتن سرنگون کند. افزایش تصاعدی فاصله میان قدرت خرید طبقه متوسط و نرخ تمام شده واحدهای مسکونی رکودی را در ایران کلید زد که پیش از این کمتر می‌شد سابقه‌ای این‌چنینی برایش پیدا کرد. این فاصله حتی قدرت جبران‌کنندگی تسهیلات دولتی را نیز گرفت تا عملاً خانه خریدن برای اقشار قابل‌توجهی از ساکنان شهرهای بزرگ به آرزویی دست نیافتنی بدل شود. سخت شدن خرید خانه در چنین شرایطی به شکل مستقیم بر خانه اولی‌ها تأثیر می‌گذارد و کنار رفتن نام آنها از فهرست گروه‌هایی که خود را برای خرید خانه آماده می‌کنند مساوی است با پایین آمدن تقاضای مؤثر و به دنبال آن رکود در عرضه مسکن.

انگیزه‌ای برای پایان کار وجود ندارد

همان‌طور که از قبل پیش‌بینی می‌شد نیز تأثیر تداوم این روند اثر جدی خود را بر ساخت واحدهای مسکونی جدید می‌گذارد و این روند خطرناک امروز بیش از هر زمان دیگری به مرحله هشدار نزدیک شده است. پس از ارائه گزارش‌های قطعی مرکز آمار که حاکی از کاهش قابل توجه آمار صدور پروانه ساخت برای خانه‌های جدید در ماه‌های گذشته است، حالا بحث نیمه‌تمام ماندن بسیاری از پروژه‌های عمرانی کلید خورده در ماه‌های گذشته مطرح شده است.

ایمان معصومی، فعال عرصه مسکن در این باره به «فرصت‌امروز» گفت: در ماه‌های گذشته هر واحدی که پایان کار گرفته یا بدون مشتری باقی مانده یا سازندگانش مجبور به فروش آن به قیمتی پایین‌تر شده‌اند؛ موضوعی که هنوز در بازار ادامه دارد و این انگیزه برای به پایان رساندن پروژه‌ها را کم می‌کند. به گفته وی با وجود اینکه قیمت فروش خانه در سال‌های گذشته ثابت مانده یا حتی به خود روندی کاهشی گرفته است اما درطول این سال‌ها قیمت مصالح و خدمات ساختمانی فزونی گرفته و این بهای تمام شده خانه برای بساز بفروش‌ها را بالا برده است. حالا که بازار در انتظار روشن شدن تکلیف اقتصاد و کاهش قیمت‌هاست، بعضی خانه‌سازان نیز ترجیح ‌می‌دهند صبر کنند تا شاید قیمت ساخت نیز تغییر پیدا کند.

مـحـمـود مـرتـضـوی، سرمایه‌گذار عرصه ساختمان نیز در گفت‌وگو با «فرصت‌امروز» از معضل کمبود نقدینگی در بین خانه‌سازان می‌گوید. وی تأکید دارد بلوکه شدن درصد قابل‌توجهی از سرمایه‌های بخش‌خصوصی در عرصه مسکن در طول سال‌های گذشته باعث شده بسیاری از آنها برای وارد کردن پول‌های جدید با معذوریت روبه‌رو باشند و شاید در این بین حفظ وضعیت طرح‌های عمرانی در موقعیتی ثابت و پرهیز از تکمیل واحدهایی که زمان فروش‌شان مشخص نیست به‌صرفه‌تر از گرفتن پایان کار باشد.

این فعال عرصه ساختمان به قانون جدید دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی نیز اشاره کرده و معتقد است این قانون نیز می‌تواند در بلند‌مدت بر تکمیل واحدها تأثیر بگذارد. اینکه تا زمان نهایی شدن یافتن مشتری، واحدها نیمه‌آماده بمانند و سپس تکمیل شوند می‌تواند، به‌عنوان یک راه‌حل کوتاه‌مدت در دستور کار باشد.

در کنار نگرانی‌های موجود در بازار مسئله دیگری که اوضاع بازار را تحت‌الشعاع خود قرار داده بحث واحدهای خالی از سکنه‌ای است که تعداد آنها در طول سال‌های قبل به چند صد هزار واحد رسیده است. این واحدها که حالا باید در فهرست پرداخت مالیات قرار گیرند و شاید این موضوع باشد که بالاخره تکلیف آنها را روشن کند باعث شده دیوار قطوری میان نیاز رسمی بازار و ساخت واحدهای جدید به وجود آید.

در این بین اما برای تمام این مشکلات شاید پرداختن تنها به یک راه‌حل بتواند کمک‌کننده باشد و البته این یک راه‌حل خود به چند عامل مجزا نیاز دارد. رونق که این روزها در رأس فهرست خواسته‌های تمام فعالان مسکن قرار گرفته می‌تواند از تحریک دوباره تقاضا آغاز شده و با رسیدن آن به بخش عرضه، جانی دوباره به پروژه‌های نیمه‌تمام مانده بدهد.

هرچند حتی کاهش ساخت‌و‌سازها و کاهش علاقه به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام نیز نتوانسته دوباره دو کفه ترازوی عرضه و تقاضا را به یکدیگر نزدیک کند اما پایین آمدن آمار واحدهای نوساز می‌تواند به‌عنوان آتشی در زیر خاکستر عمل کرده و در ماه‌های آینده وقتی تقاضا افزایش یافت، باعث بالا رفتن دوباره قیمت‌ها در بازار شود؛ بازاری که مشخص نیست این بار می‌تواند خود را با یک بحران قیمتی جدید سازگار کند یا زیر چرخ‌دنده‌های تحرک نیاز به تغییری جدی پیدا می‌کند.