خروج مسکن از رکود؛ شاید وقتی دیگر

مسئله افزایش تسهیلات مسکن موضوعی است که این روزها اظهارنظر‌های متفاوت کارشناسان را در پی داشته است. گروهی معتقدند که افزایش تسهیلات در بخش مسکن می‌تواند باعث تحرک در بازاری شود که در دو سال گذشته در خوابی عمیق فرورفته و شرایط رکودی را سپری می‌کند اما عده‌ای، دیگر از کارشناسان نظر متفاوتی دارند و بر این نظرند که افزایش تسهیلات مسکن می‌تواند اثرات تورمی را نه‌تنها در بخش مسکن بلکه در تمام بخش‌های اقتصادی به دنبال داشته باشد با این استدلال که بخش مسکن جزو بخش‌های پیشرو در اقتصاد کشور است و می‌تواند به‌عنوان لکوموتیوی سایر بخش‌های اقتصادی را به دنبال خود بکشاند. این دیدگاه دوم کمی منطقی‌تر به نظر می‌رسد. اما قضیه به این سادگی‌ها هم که به نظر می‌رسد نیست اقتصاد ایران در دو سال گذشته شرایط رکودی را تجربه کرده که بخش مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست و شاید حتی اوضاع این بخش به مراتب بدتر از سایر بخش‌ها باشد در حالی رییس‌جمهور در هشتمین سفر استانی خود در جمع مردم مشهد این نوید را داد که «خوشبختانه از رکود عبور کرده‌ایم» اما در بازار مسکن همچنان آرامش برقرار و اتفاق خاصی رخ نداده است.

اثر تورمی تسهیلات مسکن در بازار
ارائه تسهیلات در بازار مسکن علاوه بر اینکه می‌تواند باعث تحریک بازار مسکن شود به هر حال می‌تواند اثرات تورمی را نیز در بازار ایجاد کند. بیشتر کارشناسان بر این باورند که در انتخاب یک سیاست اقتصادی تاثیرات متقابل آن سیاست در بخش‌های مختلف اقتصادی باید مدنظر قرار گیرد. فرهاد بیضایی کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «فرصت امروز» گفت: ارائه تسهیلات در هر بخشی که باشد، می‌تواند اثرات تورمی را در اقتصاد به دنبال داشته باشد در کلیت مسئله ارائه تسهیلات باعث رشد قیمت مسکن می‌شود و در پی افزایش قیمت مسکن قیمت زمین نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و به این ترتیب اثر تورمی را در کل اقتصاد خواهیم داشت. وی در ادامه افزود وام خرید در تمام دنیا شرایطی دارد و ضابطه‌مند است اما در ایران هیچ ضابطه‌ای برای ارائه تسهیلات وجود ندارد در دنیا همیشه هزینه یا تسهیلاتی که در حمایت از تولید پرداخت می‌شود با یک نرخ دو تا سه برابری نسبت به بخش مسکن اتفاق می‌افتد و این نکته متاسفانه در ایران رعایت نمی‌شود.
بیضایی در ادامه با تحلیل عرضه و تقاضای فعلی بازار افزود: آمار پروانه‌های ساختمانی در دو سال گذشته روند کاهشی داشته و در سال جاری و سال گذشته 50 و 70 درصد نسبت به سال 91 کاهش را نشان می‌دهد و این امر باعث شده عرضه کافی در بازار وجود نداشته باشد. وی در ادامه گفت: در بازار مسکن به بازاری دارای مازاد عرضه گفته می‌شودکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی حدود 0.9 باشد یعنی به ازای هر 90 خانوار 100 واحد مسکونی در بازار وجود داشته باشد اما در حال حاضر در ایران این شاخص عدد1.06 را نشان می‌دهد یعنی به ازای هر 106 خانوار 100 واحد مسکونی وجود دارد بنابراین باید به میزانی مسکن تولید کنیم که این عدد به 0.9 برسد. این در حالی است که هادی کوزه‌چی مشاور سرمایه‌گذاری و کارشناس بازار مسکن در یکشنبه شب هفته گذشته با حضور در برنامه تلویزیونی با بیان اینکه مسکن به این زودی‌ها گران نمی‌شود به تحلیل عرضه و تقاضای بازار مسکن پرداخت و در گفت‌وگو با مجری برنامه گفت: در حال حاضر عرضه در بازار مسکن زیاد و تفاضا در حال کاهش است.

نقش عرضه و تقاضا در بازار
بیضایی  با بیان اهمیت نقش عرضه و تقاضا در بازار مسکن گفت: با در نظر گرفتن شرایط فعلی بازار ارائه تسهیلات می‌تواند تا حدودی به تحریک تقاضا در این بازار منجر شود و چون عرضه مناسبی در بازار در چند سال گذشته وجود نداشته بازار مسکن و به تبع آن در کل اقتصاد اثر تورمی به دنبال دارد. این کارشناس مسکن با اشاره به اشباهی که در گذشته هم در ارائه تسهیلات مسکن اتفاق افتاده اظهار کرد: نکته‌ای که در ارائه تسهیلات باید به آن توجه شود این است که اول این تسهیلات در جهت پاسخ به تقاضای مصرفی بازار باشد مثل همان چیزی که در مسکن مهر اتفاق افتاد و دوم ارائه تسهیلات به خانه‌های نوساز باشد تا بتواند بخش عرضه بازار را تحریک کند.
جمشید پژویان، اقتصاددان   نیز در این‌باره به «فرصت امروز» گفت: افزایش تسهیلات در بخش مسکن می‌تواند تقاضا را افزایش دهد اما نه در بخش مسکن‌های گران. وی با بیان تفاوت قیمت‌ها در مناطق مختلف تهران و همچنین با اشاره به تفاوت قیمت مسکن در تهران و شهرستان‌ها افزود: این افزایش تسهیلات می‌تواند تقاضا را در بخش مسکن‌های ارزان و متوسط قیمت یعنی تا حدود 300 میلیون افزایش دهد و تحرکی در بازار ایجاد کند. وی در ادامه افزود: بخش عمده رکود در بازار مسکن در مسکن‌های گران‌قیمت است که به نظر نمی‌آید این تسهیلات تغییری در این بخش از بازار مسکن ایجاد کند

چرا دولت در بازار مسکن
دخالت نمی‌کند؟
دولت می‌خواهد  بازار مسکن را از رکود خارج کند. بیضایی با بیان این مطلب افزود: خود دولت هم معتقد است که این کار باعث ایجاد تورم در بازار می‌شود اما اذعان دارد که چاره‌ای جز این نداریم. دولت در حال حاضر به دنبال کپی‌برداری از نسخه‌های آمریکایی در بازار مسکن شده که نسخه‌ای شکست‌خورده است و باعث بروز بحران اقتصادی در آمریکا شد بنابراین دولت می‌تواند به دنبال شرکت‌های تولیدی توسعه گستر برود یعنی همان مدلی که در مالزی و ترکیه هم اتفاق افتاد و موفق هم بوده است. وی ادامه داد: این تفکر که دولت نباید در حوزه مسکن دخالت کند تفکر اشتباهی است حضور دولت در بخش مسکن در ایران حتی از کشوری مانند ایالات متحده هم پایین‌تر است در حالی که این امر در دنیا یک امر بدیهی و متداول است. تامین مسکن به‌عنوان یکی از کالاهای اساسی وظیفه دولت است و در قانون اساسی هم به آن اشاره شده است بنابراین تقریبا می‌توان گفت که دولت برنامه‌ای برای خانه‌دار شدن دهک‌های پایین جامعه ندارد.

نوسازها گران می‌شوند
ایجاد محدودیت در صندوق‌های پس‌انداز مسکن و منحصر کردن ارائه تسهیلات به واحد‌های با عمر سه سال می‌تواند تحرکاتی در بازار نوساز‌ها به وجود آورد این در حالی است که در گذشته واحد‌های تا 11 سال ساخت نوساز محسوب می‌شده و امکان استفاده از تسهیلات صندوق را داشت. مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان در گفت‌وگو با فرصت امروز گفت: از دو جنبه این اقدام قابل بررسی است و تاثیراتی در بازار می‌گذارد اول اینکه باعث پایین آمدن کیفیت کار می‌شود و دوم این امر می‌تواند قیمت مسکن‌های نو ساز و در پی آن قیمت زمین را تا 20 درصد در بازار افزایش دهد. از سوی دیگر این تصمیم به نوعی می‌تواند عمر مفید ساختمان‌ها را در کشور کاهش دهد و مردم را تحریک کند تا خانه‌های قدیمی را زود‌تر خراب کنند و به فکر نو‌سازی آن برآیند. بیضایی با بیان اینکه این اقدام می‌تواند اقدام خوبی در بازار مسکن باشد، گفت: هرچند ممکن است به دنبال آن در کوتاه‌مدت اثرات تورمی در بازار خانه‌های نوساز ایجاد شود اما این در نهایت به نفع بازار مسکن است در گذشته که تا 11سال عمر بنا نوساز محسوب می‌شد انحراف در بازار تسهیلات بیشتر بوده و تسهیلات به سمت سوداگری در بازار و به زیان تولید به گردش درمی‌آمد البته این مسئله می‌تواند تا حدی موجب گران شدن خانه‌های نوساز شود و باید مدیریت گردد.

مردم در انتظار، بازار در رکود
بررسی‌های فرصت امروز نشان می‌دهد که در شرایط فعلی امیدی به تغییر در بازار مسکن لااقل در کوتاه‌مدت وجود ندارد در حال حاضر عوامل مختلفی از قبیل تجربه دو سال گذشته بازار مسکن، طرح خروج غیر‌تورمی از رکود دولت، آینده مذاکرات هسته‌ای و انتظارات منفی نسبت به آینده بازار باعث شده تا مردم در خرید احتیاط بیشتری از خود نشان دهند و با تامل بیشتری اقدام به خرید کنند این وضعیت در مناطق گران قیمت شدت بیشتری دارد یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه ولنجک در گفت‌وگو با فرصت امروز اذعان کرد: در شرایط فعلی مردم امیدی به تغییر محسوس در بازار ندارند و به امید آینده انتظار را بر خرید ترجیح می‌دهند و بازار هم که به طور کلی در همچنان در حالت رکود است. وی ادامه داد: حتی در برخی از موارد مورد‌هایی در فایل‌های ما وجود دارد که مربوط به شش‌ماه تا یک سال بیش است و این نشان از وخامت اوضاع در بازار مسکن است البته به نظرم  تا شش ماه آینده می‌توان شاهد تغییراتی در بازار مسکن بود.