تولد مال‌ ها را به فال نیک بگیریم

تعریف مال بسیار متفاوت از برج است و اصولا نمی‌توانیم مال‌ها را برج خطاب کنیم زیرا در زبان فارسی برج به ساختمان‌های بلندی اطلاق می‌شود که مانند برج میلاد و برج آزادی ارتفاعات چشمگیری دارند و معمولا بیش از 10 طبقه هستند، در حالی که تمام مال‌های تجاری جهان عموما در یک یا دو طبقه و در سال‌های اخیر حداکثر در پنج‌طبقه ساخته شده‌اند.

اینکه مال‌ها از نظر وسعت ساخت و مساحت، ساختمان‌های عظیمی هستند، اما نه در ارتفاع بلکه عموما در سطح، به همین دلیل اطلاق عنوان برج برای این ساختمان‌ها کاملا غیرعلمی است. شاپینگ‌سنترها، پاساژها و بازارهای تخصصی می‌توانند همه کاربری‌ها از جمله فروش انواع كالا، مجموعه‌ای از رستوران، شعب بانكی، شهربازی، هایپرماركت و حتی كارواش و سینما را داشته باشند اما الزاما آنها «مال» تلقی نمی‌شوند و مسلما وجود کارواش و سینما یک مرکز خرید را به یک مال تبدیل نمی‌کند.

ویژگی علمی مال‌ها که براساس استانداردهای جهانی کنسول بین‌المللی مراکز خرید (ICSC) تعریف شده، شامل وسعت حداقل ۱۰۰هزار مترمربعی این ساختمان‌های چندمنظوره از یک سو و تناسب مناسب میان فضاهای فرهنگی، تفریحی و اجتماعی در کنار فعالیت‌های اقتصادی و مغازه‌های تجاری از سوی دیگر است. این در حالی است که ارائه فضاهای خدماتی وسیع و غیرقابل فروش که شامل پارکینگ‌ها، فضاهای عمومی، خدماتی، اجتماعی و کریدورهای ارتباطی وسیع می‌شود، یکی از ویژگی‌های اصلی مال‌ها محسوب می‌شود.

به عبارتی، وجه تمایز این نوع مراکز خرید با پاساژها، شاپینگ‌سنترها و مجتمع‌های سنتی خرید چنین امکانات رفاهی عمومی، تفریحی، فرهنگی و خدماتی است که یک عامل اساسی و در برگیرنده مفهوم واقعی مال‌هاست. وجود آکواریوم‌های بزرگ، شهربازی‌های سرپوشیده و حتی زمین اسکی روی برف (مانند امارات‌مال) و امثال این‌ها یک مرکز خرید را به یک مال تبدیل می‌کند.

تجربه جهانی نشان داده، ساخت این مراکز نه تنها ویران‌کننده و نابودکننده اقتصاد یک کشور نیستند بلکه به‌عنوان یک چرخه اقتصادی سالم و فعال در عرصه خرده‌فروشی و گسترش صنعت تفریحات و اوقات فراغت خانواده‌ها از یک‌سو و اشتغال‌زایی و ریشه‌کنی بیکاری که خود یک معضل بزرگ اجتماعی محسوب می‌شود، از سوی دیگر و در نهایت ایجاد یک جریان اقتصادی فعال و کارآفرین مطرح بوده‌اند و به‌شدت در گسترش چشمگیر گردشگری موثر هستند.

تجربه کشورهای منطقه خلیج‌فارس و ترکیه در منطقه خاورمیانه و کشورهای مالزی، سنگاپور، کره‌جنوبی و اندونزی نشان می‌دهد مال‌ها نه تنها توانسته‌اند از طریق همین صنعت کسب وکار را در کشورشان رونق دهند و باعث شکوفایی صنعت خرده‌فروشی باشند، بلکه بعضی از این کشورها مثل مالزی یا سنگاپور سال‌هاست از صنعت گردشگری، رقمی نزدیک به درآمد نفت کشورمان، درآمد کسب کرده‌اند.

کشورهایی مثل امارات متحده عربی یا مالزی که کمترین امکانات و تنوع آب‌و‌هوایی و به‌خصوص آثار باستانی یا تاریخی را دارند تنها با تکیه بر همین صنعت و با ساخت مال‌های بزرگ نقش محوری را در اقتصاد کشورشان بازی کرده‌اند.

در شهر کوالالامپور، پایتخت مالزی فقط با هفت میلیون جمعیت و وسعت ۲۴۳ کـیـلـومـتـر‌مربعی بیش از 80 شاپینگ‌سنتر، مال و هایپر مارکت وجود دارد. نگاهی به موقعیت کشور ترکیه که اتقاقا شرایط مشابهی را از نظر تاریخچه خرده‌فروشی و بازار با ایران دارد، نشان می‌دهد تمام مراکز خرید در حال ساخت ایران امروزه کمتر از ۱۰درصد فضاهای تولید شده مراکز خرید مدرن یا مال‌های کشور ترکیه هستند.

لازم به ذکر است میزان درآمدهای شهرداری‌ها از ارائه مجوزهای یک مرکز خرید به خودی‌خود نمی‌تواند یک امر منفی تلقی شود. ممکن است این انتقاد وارد باشد که بهتر است این درآمدها به شکلی منطقی‌تر و در همان مناطقی که توسط شهرداری مجوز ساخت و بهره‌برداری یک مال داده می‌شود، مصرف شود؛ این انتقادی است که به قرار اطلاع و براساس شواهد موجود هم سازندگان مال‌ها و هم ساکنان اطراف آنها از شهرداری‌ها دارند که البته کاملا درست است.

مثلا معضلات ترافیکی که معمولا با شروع فعالیت مال‌ها ایجاد می‌شود، به راحتی می‌تواند قبل از افتتاح با بودجه‌های مدیریت شده توسط شهرداری‌های مناطق و با احداث بزرگراه، پل‌ها و راه‌های دسترسی و ایجاد امکانات حمل‌ونقل عمومی برطرف شود؛ دقیقا همان کاری که در مورد هایپراستار در غرب تهران با احداث پل‌هایی عظیم و تکمیل بزرگراه شهید باکری رخ داد یا در تهران، در مورد مگامال با احداث ایستگاه متروی تهران در مجاورت آن در شهرک اکباتان شکل گرفت.

هر دو مثال بالا شاهد آن است که مدیریت شهری به این موضوع اشراف دارد تا جایی که عموما حتی خود سرمایه‌گذاران مال‌ها و مراکز خرید را موظف می‌کنند در کنار ساخت مجتمع، همزمان بخشی‌هایی از امکانات رفاهی را تولید کنند؛ مثلا در مگامال موضوع فقط با ایستگاه مترو خاتمه نیافت بلکه ساخت مسجد جامع شهرک اکباتان و فضای سبزی عظیم به مساحت ۱۸ هکتار از وظایف سرمایه‌گذاران پروژه است.

مدیریت شهری باید با درایت نسبت به هدایت درآمدها و ایجاد سود اجتماعی بیشتر برای مردم برنامه‌ریزی دقیق‌تری داشته باشد و از سوی دیگر مسلما تعیین میزان و نحوه محاسبه عوارض و هزینه‌ها در مورد فضاهای تجاری و همین‌طور نحوه توزیع این فضاها در شهر 100درصد در اختیار شهرداری نیست.

در مورد مجوزهای قانونی در احداث هر نوع ساختمانی در شهر، شهرداری تنها خط نهایی اجرا و صدور مجوزهاست. چندین وزارتخانه مرتبط و سازمان‌های دولتی در قالب کمیسیون ماده (5) مسئولیت تعیین کاربری و بهره‌برداری از یک زمین شهری را دارند.
البته ممکن است در بعضی موارد تخلفی صورت گرفته باشد که مسلما این موضوع خارج از بحث این مقاله است اما تقریبا تمامی طرح‌های احداث قبل از مجوز قانونی ساخت شهرداری توسط کمیسیون ماده (5) متشکل از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی، وزارت کشور، وزارت نیرو و سازمان محیط‌زیست و دیگر سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط مورد بررسی موشکافانه قرار می‌گیرند.

یعنی به هر حال انتخاب محل نامناسب جهت احداث مال بر گردن سرمایه‌گذاران یا شهرداری نیست که در این مقاله با یک چوب به آنها حمله شده است، بلکه سازمان‌ها و مراکز تخصصی متعددی در مورد آنها نظر می‌دهند و بحث می‌کنند. البته ممکن است پروژه‌ای به دلایل مختلف که یکی از آنها انتخاب محل نامناسب احداث است، به شکست بینجامد اما حتی این امر هم، دلیل اشتباه بودن احداث مال‌ها در پایتخت محسوب نمی‌شود.

مراکز خرید در اطراف شهرها و خارج از مرکزیت شهر رخ میدهد که اصولا باعث ایجاد بافت شهرک‌های جدید می‌شود اما در بافت شهری به‌خصوص شهرهای پرجمعیت درصد رشد اشاره شده چندان چشمگیر نیست. در ضمن در شهر تهران ساخت این مراکز به دلیل عظمت پروژه‌ها و درگیری با شهرداری و دیگر سازمان‌های ذی‌ربط از یک سو و میزان سرمایه‌گذاری بزرگ و عظیم این مراکز از سوی دیگر باعث می‌شود خواب سرمایه در این صنعت بسیار طولانی و پرمخاطره باشد.

به‌خصوص باید توجه داشت همان‌طور که پیش‌تر ذکر کردیم، اصولا فضاهای قابل فروش و عرضه در مال‌ها در بهترین حالت فقط ۵۰ درصد فضاهای غیرقابل فروش یک مال هستند؛ پارکینگ‌ها، سینماها، بولینگ، شهربازی و مراکز بدنسازی و ورزشی که در این مال‌ها فعال هستند و شناسنامه و هویت یک مال را تشکیل می‌دهند معمولا چندین برابر هزینه ساخت این سازه فقط هزینه تجهیزاتی، امکاناتی و مدیریتی برای راه‌اندازی و فعال‌سازی دارند و این سرمایه‌گذاری کلانی است که معمولا از چشم مردم و حتی مدیران شهری مخفی مانده است.

مراکز خرید حلقه بزرگی از اقتصاد خرده‌فروشی، صنعت گردشگری، گسترش برندهای داخلی و ایجاد رقابت سالم با برندها و محصولات خارجی را ایجاد می‌کند و برنامه‌های مشخصی برای اوقات فراغت خانواده‌ها با سلایق مختلف دارد و عامل گسترش صنعت تفریحات سالم و حمایت از آثار هنری و امور فرهنگی است. همه اینها در کنار چرخه عظیمی از کارآفرینی و اشتغال‌زایی و محو بیکاری تاثیرات اجتماعی وسیعی در آینده این صنعت قابل تصور است.