آیا تسهیلات لیزینگ مسکن به صرفه است / کم و کیف ورود لیزینگ ها به بخش مسکن

با موافقت شورای پول و اعتبار و با آزاد شدن ورود لیزینگ ها به بازار مسکن، حالا مشتری می تواند برای دریافت تسهیلات مسکن از میان بانک یا لیزینگ، یکی را انتخاب کند، اما همان طور که دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران بیان کرده است، لیزینگ ها نمی توانند بلافاصله انتظارات مردم در حوزه مسکن را برآورده کنند و به نظر می رسد در بحث دریافت تسهیلات مسکن، کماکان در بر همان پاشنه سابق می چرخد.

به گزارش «فرصت امروز» محمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران در نشست خبری هفته گذشته با اشاره به عدم ورود لیزینگ ها به حوزه مسکن اجتماعی و خانه اولی ها، گفته بود: انتظار مردم از دریافت تسهیلات مسکن، داشتن نرخ سود پایین و دوره بازپرداخت طولانی است، درحالی که سود بازپرداخت تسهیلات تا ۲۱درصد و دوره بازپرداخت آن پنج ساله است که این نمی تواند پاسخگوی نیاز متقاضی تسهیلات مسکن باشد.

این در حالی است که انحصار تسهیلات این بخش در شبکه بانکی همواره در اختیار بانک مسکن بوده است و حتی در مواردی که شورای پول و اعتبار اعطای تسهیلات مسکن تا سقف ۶۰ میلیون تومان را برای بانک های تجاری آزاد اعلام کرده بود، با توجه به نبود نقدینگی لازم اقدامی صورت نگرفت. از این رو بانک مرکزی با توجه به تأمین مالی بخش عمده ای از اقتصاد ایران توسط بانک ها و با بازنگری در دستورالعمل مربوط به فعالیت لیزینگ ها در اواخر دی ماه امسال و ابلاغ آن به شبکه بانکی، سعی در فعال سازی ظرفیت های بالقوه این نهاد مالی به ویژه در بخش تأمین مالی خرد داشته است.

با این  همه لیزینگ در بازار مسکن با توجه به شرایط کنونی و با افزایش عرضه می تواند نقش مؤثری در خروج بازار مسکن از رکود داشته باشد، اما این امر نیازمند برنامه ریزی های گسترده ای است که شامل نرخ سود، میزان تسهیلات، دوره بازپرداخت و موارد دیگری است.  ایسنا در گزارشی به کم و کیف تسهیلات لیزینگ مسکن پرداخته و این سوال را مطرح کرده است که آیا با شرایط حاکم بر وام های لیزینگی، دریافت آن برای متقاضیان خرید مسکن به صرفه است یا نه؟

اقساط چند میلیونی لیزینگ مسکن

اگرچه جزییات کاملی از نحوه استفاده از تسهیلات لیزینگ مسکن اعلام نشده است، اما براساس آنچه که انجمن لیزینگ می گوید قرار است تا سقف ۷۰ درصد از هزینه خرید خانه ای که متقاضی آن را در نظر گرفته، بعد از ارزیابی کارشناسی از طریق لیزینگ تأمین شود. سود بازپرداخت این تسهیلات ۲۱درصد خواهد بود و بازپرداخت آن نیز دوره پنج  ساله را در بر می گیرد.

اکنون موضوعی که در مورد لیزینگ مسکن مطرح می شود این است که تسهیلاتی که قرار است از این بخش تأمین شود دارای نرخ سود و دوره بازپرداختی خواهد بود که چندان با انتظارات گیرندگان وام مسکن منطبق نبوده و مورد قبول نیست. این درحالی است که برای سایر وام های مسکن اکنون حداکثر سود ۱۸درصد بوده و در مواردی حتی به ۹درصد هم می رسد.

از سویی دیگر دوره بازپرداخت وام های موجود ۱۲ ساله تعیین می شود، درحالی که برای لیزینگ پنج ساله بوده و گرچه در نهایت موجب کاهش سود مجموع بازپرداخت خواهد شد، ولی اقساط ماهانه آن را به نحو قابل توجهی افزایش می دهد.

براساس آنچه که بانک مرکزی اعلام می کند در حال حاضر متوسط قیمت خرید هر متر خانه در تهران حدود 4 میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است و عمده معاملات بین واحدهای ۶۰ تا ۸۰ متری انجام می شود. بنابراین اگر متقاضی خواهان خرید خانه ای ۸۰ متری در تهران باشد، حدود ۳۶۰ میلیون تومان هزینه خواهد داشت. بنابراین اگر لیزینگ مسکن تا سقف تعیین شده یعنی ۷۰ درصد هزینه را پرداخت کند، تسهیلاتی حدود ۲۵۰ میلیون تومان برای متقاضی در نظر گرفته می شود.

در این حالت برای وام ۲۵۰ میلیونی لیزینگ مسکن با دوره بازپرداخت ۶۰ ماهه و سود ۲۱درصد باید گفت که متقاضی در هر ماه باید حدود 6 میلیون و ۷۰۰ هزار تومان قسط پرداخت کند که در مجموع در پایان پنج سال سودی حدود ۱۵۵ میلیون تومان به لیزینگ برگردانده و در کل بابت وام ۲۵۰ میلیونی رقم ۴۰۰ میلیون تومان بازپرداخت خواهد داشت.

در این شرایط اقساط در قیاس با وام های موجود مسکن حتی تا پنج برابر بیشتر خواهد شد و رقمی است که حداقل برای کارمندان یا کارگران به هیچ عنوان به صرفه نیست، چرا که حقوق فعلی یک کارمند عادی در ایران شاید به 2 میلیون تومان هم در ماه نرسد.

  این در حالی است که انجمن لیزینگ ایران نیز به این موضوع اذعان داشته و عنوان می کند که نمی توان در شرایطی که درخواست دریافت کنندگان تسهیلات مسکن، دوره بازپرداخت بلندمدت و سود پایین است، انتظار داشت لیزینگ مسکن از اقبال مناسبی برخوردار بوده و بلافاصله بتواند انتظارات را برآورده کند. 

انجمن لیزینگ تأکید دارد که باید مشکلات موجود به ویژه در دوره بازپرداخت رفع شود و افزایش پیدا کند. در شرایط موجود فقط می توان انتظار داشت که لیزینگ مسکن بتواند در ارائه  خدمات مالی به مالکان و انبوه سازان حوزه مسکن اقدامات مناسب تری انجام داده و با مذاکرات با این بخش در حوزه مسکن موفق تر عمل شود.

وام های دیگر قسط پایین دارند، اما سود همچنان بالاست

اما دو وام دیگری که اکنون به طور رایج در شبکه بانکی و البته به طور خاص در بانک مسکن برای تأمین مالی این بخش ارائه می شود، وام هایی است که از طریق خرید اوراق خرید حق تقدم در فرابورس به تمامی متقاضیان پرداخت می شود و برای افراد عادی تا ۶۰ میلیون و زوجین تا ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت خواهد شد. سود بازپرداخت آن ۱۸درصد و دوره برگشت ۱۲ ساله است.

در این حالت گرچه برای یک وام ۶۰ میلیونی که با توجه به قیمت متغیر اوراق گاهی به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم می رسد متقاضی ناچار است حتی بین ۱۰ تا بیش از ۱۲ میلیون تومان هزینه خرید اوراق بپردازد، اما اقساط ماهانه تا حدود یک میلیون و سود بازپرداخت آن به ۸۶ میلیون تومان می رسد. همچنین برای وام ۱۰۰ میلیونی زوجین از طریق خرید اوراق باید گفت که اقساط تا یک میلیون و ۶۹۰ هزار تومان و سود بازپرداخت ۱۴۴ میلیون تومان است.

از سوی دیگر، گزینه صندوق پس انداز مسکن نیز مطرح است که دیگر نیازی به خرید اوراق نداشته و متقاضی با سپرده گذاری یک ساله می تواند از این تسهیلات برخوردار شود. برای افراد خانه اولی تا ۸۰ میلیون تومان امکان دریافت تسهیلات وجود دارد که با دوره بازپرداخت ۱۲ساله و سود ۹درصدی که برای آن تعریف شده اقساط ۹۰۰ هزار تومانی و مجموع سود ۵۱ میلیون تومانی وجود دارد. در عین حال که برای وام ۱۶۰ میلیونی صندوق پس انداز مسکن یکم که برای زوجین تعیین شده با دوره ۱۲ساله و سود ۹درصد قسط ماهانه به یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان و سود بازپرداخت تا ۱۰۰ میلیون تومان تعیین می شود.

بر این اساس، اگرچه سود مجموع بازپرداخت در وام های بانک مسکن نسبت به تسهیلات دریافتی قابل توجه بوده و به اندازه آن می رسد و در لیزینگ ها با توجه به دوره بازپرداخت کوتاه تری که وجود دارد این سود نیز به تبع آن کاهش می یابد، اما اقساط لیزینگی در مقایسه با وام های مسکن بسیار بالاست و در توان عموم جامعه نخواهد بود. این درحالی است که حتی خود لیزینگی ها عنوان می کنند که تسهیلات این بخش برای حوزه هایی مثل مسکن اجتماعی یا خانه اولی ها مناسب نیست.