چشم‌انداز غبارآلود بازار اجاره در سال94

هرچند در بازار مسکن ایران تشکلی برای مدیریت یا تعیین سیاست‌های کلی اجاره واحدهای مسکونی وجود ندارد اما صاحب خانه‌های ایرانی به‌طور معمول در هر سال از یک سیاست واحد پیروی می‌کنند. افزایش قابل توجه قیمت خانه در دهه گذشته که از یک‌سو به کاهش قدرت خرید متقاضیان خانه انجامید و از سوی دیگر دست صاحب‌خانه‌ها را در تعیین نرخ اجاره‌بها بازتر کرد، باعث شد در سال93 نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در کلانشهر تهران روندی افزایشی به خود گیرد.

سـیـاسـت‌هـای نـرخ‌گــذاری صاحب‌خانه‌ها حتی با شاخص‌های اقتصاد کلان کشور نیز رابطه مستقیمی ندارد. هرچند افزایش مداوم نرخ رهن و اجاره در سال‌های پایانی دهه80 و ابتدای دهه90 تحت تاثیر نرخ تورم قرار گرفت و به‌نوعی توجیه شد اما کاهش مداوم شاخص تورم در ماه‌های گذشته نتوانسته تاثیر چندانی در اجاره بها داشته باشد. هرچند گزارش‌های مرکز آمار در سال 93 نشان از آن دارد که نرخ رهن و اجاره در طول ماه‌های مختلف روندی ثابت نداشته و حتی برخی آمارها نشان از کاهش نرخ‌ها می‌دهند اما روند نرخ اجاره‌ها همچنان صعودی بوده است. غیرقابل پیش‌بینی ماندن بازار در سال‌جاری، بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار را از ارائه تحلیلی دقیق از آنچه بازار در سال94 تجربه خواهد کرد، ناکام گذاشته و آینده اجاره‌نشین‌ها را در هاله‌ای از ابهام نگه‌داشته است.  

اجرایی شدن سیاست‌های مسکنی دولت در سال‌ آینده، احتمال به نتیجه رسیدن مذاکرات هسته‌ای، بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان، بازگشت سرمایه‌گذاران به عرصه مسکن و کاهش تقاضای اجاره در سایه افزایش قدرت خرید مردم باعث شده گروهی از کارشناسان آینده بازار رهن و اجاره‌خانه را در سال94 مثبت ارزیابی کنند. به اعتقاد آنها در صورت اجرایی‌شدن سـیـاسـت‌های تسهیلاتی دولت برای تحرک در صنعت ساختمان، سرمایه‌گذاران دوباره نقدینگی موجود در بازار را به گردش در‌خواهند آورد و با افزایش عرضه و بالا رفتن رقابت، مکانیزم‌های موجود در بازار نرخ اجاره را تعدیل می‌کنند. 

در طرف دیگر اما تداوم افزایش قیمت‌ها از سوی صاحبان خانه و تاثیر نداشتن سیاست‌های کلان در قراردادهای اجاره باعث شده برخی کارشناسان نگاه مثبت به آینده بازار را با واقعیت‌ها در تناقض ببینند. بالا بودن تعداد متقاضیان در بازار رهن و اجاره و خالی ماندن تعداد زیادی از واحدهای مسکونی که صاحبان‌شان برنامه‌ای برای استفاده از آنها ندارند، امکان چانه‌زنی متقاضیان را تا حد زیادی کاهش داده و از این رو واحدهای مسکونی که در بنگاه‌ها وارد فایل اجاره می‌شوند، در مدتی کوتاه و با نرخ مدنظر صاحب‌خانه‌ها به اجاره می‌رسند. هرچند رد ادله هر دوطرف به استدلال‌های فراوانی نیاز دارد اما ترکیب این دو نظر متفاوت باعث شده در کنار نامشخص بودن وضعیت خریدوفروش‌ها در سال94، حتی تعیین دقیق شرایط اجاره‌بها نیز نامشخص باشد.