تنها وام کافی نیست

براساس مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، وام مسکن برای خانه اولی‌ها در تهران 80 میلیون تومان، در شهرهای بزرگ 60 میلیون تومان و در شهرهای کوچک 40 میلیون تومان تعیین شده است. در عین حال براساس مصوبه دیگر این شورا، وام مسکن برای غیر‌از خانه اولی‌ها در شهر تهران 60 میلیون تومان، شهرهای بزرگ بالای 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و سایر مناطق شهری 40 میلیون تومان معین شده است.

در این میان درحالی‌که واکنش‌ها و دیدگاه‌های مختلفی درخصوص اثرات اعطای وام 80 میلیون تومانی وجود دارد، عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در اظهارنظر اخیر خود، مبلغ مشخص شده وام مسکن را ناکافی برای خرید خانه در کلانشهرها عنوان کرده و گفته است این میزان وام نسبت به تسهیلاتی که در حال حاضر در شهرهای بزرگ نسبت به قیمت واحدهای مسکونی داده می‌شود کافی نیست و افزایش وام مسکن، جوابگوی تملک مسکن در شهرهای کوچک خواهد بود.  «فرصت امروز» در گفت‌وگو با تعدادی از فعالان و کارشناسان حوزه مسکن و ساختمان، اثرات ارائه وام 80 میلیونی را در خروج بازار مسکن از رکود از جنبه‌ها و ابعاد گوناگون مورد بررسی قرار داده است.

***

بابک حاجیان:
وام 80 میلیونی در خروج مسکن از رکود بی‌تأثیر است

بابک حاجیان، کارشناس اقتصاد مسکن و مدرس دانشگاه ارائه وام 80 میلیون تومانی مسکن به خانه اولی‌ها را بی‌تأثیر در خروج بازار مسکن از رکود دانست.

*به نظر شما اعطای وام 80 میلیون تومانی مسکن تا چه حد می‌تواند به خروج بازار مسکن از رکود کمک کند؟

به‌طور مشخص اگر فقط وام 80‌میلیون تومانی را در نظر بگیریم، نمی‌تواند تأثیری در خروج بازار مسکن از رکود داشته باشد. چون بازار مسکن فقط با اتکا به ارائه این وام که البته برای آن سقف نیز تعیین شده است، چندان رونق نمی‌گیرد. با توجه به اعلام نیاز به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در برنامه پیشنهادی دولت، به عقیده من اعطای حدود 400 هزار فقره تسهیلات 80 میلیونی در رونق بخش مسکن مؤثر نخواهد بود و برای رونق این بخش تمامی حوزه‌ها و دهک‌های متفاوت اعم از مسکن اجتماعی، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده، مسکن نیازمندان، مسکن محرومان، مسکن اقشار متوسط و مرفه هم باید به‌صورت جداگانه مورد توجه قرار گیرد چرا که بخش مسکن شامل تمام اقشار می‌شود و ساماندهی تمامی بخش‌های ساخت‌و‌ساز مهم و الزامی است. از طرفی باید توجه کرد، ارائه وام در شرایطی که به صنعتی‌سازی و مدل‌سازی ساختمان ورود پیدا نکرده‌ایم، نقشی در ساماندهی بخش مسکن ایفا نمی‌کند.

*با توجه به اینکه دریافت کنندگان این وام باید سود قابل توجهی را برای بازپرداخت آن متحمل شوند، آیا این موضوع نمی‌تواند عاملی برای بی‌انگیزه شدن متقاضیان جهت گرفتن آن باشد؟

خیر. به نظر من با توجه به خلأ موجود در بخش ساختمان و نیز رغبت زیادی که در بین افراد برای دریافت وام 80 میلیونی وجود دارد، بدون شک همه متقاضیان واجد شرایط برای دریافت این وام اقدام می‌کنند. چرا که سقف اعطای این تسهیلات محدود است و با توجه با عدم همخوانی عرضه و تقاضا در بخش مسکن، به یقین با استقبال مواجه می‌شود. ضمن اینکه امکان پرداخت اقساط این وام به دو شیوه پلکانی و با اقساط مساوی، دست دریافت‌کنندگان آن را در نحوه بازپرداخت باز می‌گذارد.

اما آیا زوج‌های جوان این امکان و توان مالی را دارند که بتوانند مبلغی در حد 40 میلیون تومان به مدت یک سال در بانک سپرده‌گذاری کنند؟

تنها نقطه سکون و در عین حال مسئله اصلی همین موضوع است. چرا که سپرده‌گذاری مبلغی معادل 40 میلیون تومان در بانک از عهده تمام زوج‌های جوان و خانه اولی‌ها برنمی‌آید. به همین دلیل این امر نشان می‌دهد که اقشار مرفه و توانمند از نظر مالی برای دریافت وام 80 میلیونی اقدام می‌کنند و عملاً اقشار ضعیف در این مسیر کاری از پیش نمی‌برند.

***

محمد صدر هاشمی نژاد:
وام 80 میلیونی بازار مسکن را رونق می‌بخشد

محمد صدر هاشمی‌نژاد، موسس بانک اقتصاد نوین و کارآفرین نمونه کشور معتقد است که ارائه تسهیلات 80 میلیونی مسکن می‌تواند در رونق بازار مسکن اثرگذار باشد.

ارزیابی شما از اعطای وام
80 میلیونی مسکن چیست و این وام در راستای رونق بازار چه نقشی می‌تواند ایفا کند؟

به نظر من در صورت ارائه این وام‌ها، بازار معاملات خریدوفروش مسکن رونق می‌گیرد. ضمن اینکه افزایش معاملات و رونق گرفتن بازار می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. چون طبیعتا اگر تقاضا افزایش یابد، با افزایش تقاضا قیمت مسکن گران می‌شود. منطق بازار این است که قیمت‌ها را بازار تعیین می‌کند. تا زمانی که نقدینگی در دسترس باشد، خریدار وجود دارد و مادامی که پول در دسترس نباشد، خریدار هم وجود ندارد.اگر بانک‌ها این وام را به مردم بدهند، با توجه به نیاز بالای مسکن در کشور، مسلما مردم تمایل به دریافت آن و خرید مسکن خواهند داشت.

آیا شما با اعطای تسهیلات 80 میلیونی به خریداران موافق هستید یا بیشتر موافقید که این وام به سازندگان مسکن داده شود که البته قابل انتقال به خریداران باشد؟

به عقیده من اجرای هر دوی این روش‌ها در کشور ما مناسب است و دولت می‌تواند هر دو فرمول و گزینه را در کنار هم اجرایی کند. روشی که طبق آن تسهیلات را به سازنده می‌دهند و او ساختمان می‌سازد و به خریدار می‌فروشد و سپس وام را به خریدار منتقل می‌کند، درنهایت موجب خانه‌دار شدن افراد فاقد مسکن می‌شود. همچنین اعطای وام به متقاضیان خرید موجب افزایش قدرت خرید آنها می‌شود. در واقع دادن وام چه به خریدار و چه سازنده، هر دو راه‌حل‌های مناسبی برای تأمین مسکن نیازمندان در جریان آشفتگی‌های بازار است. مسئله ما چنین موضوعاتی نیست، مشکل اینجاست که سطح درآمد مردم و درنتیجه توان آنها برای خرید مسکن پایین آمده است و برای رفع این چالش باید چاره‌اندیشی شود که ارائه این وام‌ها اقدام مؤثر و مثبتی است.

فکر می‌کنید که دریافت‌کنندگان وام 80 میلیونی توان بازپرداخت آن را داشته باشند؟

در این زمینه باید بررسی و توجه شود که نرخ سود بانک‌ها و اقساط وام دریافتی باید به‌گونه‌ای باشد که مردم توان بازپرداخت را داشته باشند. چون با توجه به تورم موجود مردم توان بازپرداخت‌ اقساط سنگین را ندارند.

***

حسن محتشم:
وام 80 میلیونی در سال آینده بازار را تکان می‌دهد

حسن محتشم، رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران و عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان ایران معتقد است که در سال‌جاری وام 80 میلیون تومانی بر بازار مسکن بی‌تأثیر است و به لحاظ حق دریافت این وام در سال 95، اعطای این تسهیلات در سال آینده می‌تواند بازار معاملات مسکن را تا حدودی تکان دهد.

به‌عنوان یک انبوه‌ساز و سازنده مسکن، وام 80‌میلیون تومانی و اثرات آن در بازار مسکن و افزایش حجم معاملات را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

به نظر من وام 80 میلیونی مسکن دو اشکال عمده دارد و به همین دلیل در سال‌جاری تأثیری در رونق بازار مسکن و افزایش معاملات خریدوفروش مسکن نخواهد داشت. هرچند طی روزهای اخیر این مصوبه به تصویب رسیده و ابلاغ شده، اما اشکال کار در اینجاست که اولاً این وام شامل همه متقاضیان خرید خانه نمی‌شود و فقط به خانه اولی‌ها تخصیص می‌یابد. دوما امکان استفاده از این وام در سال‌جاری ممکن نیست و پروسه آن تا سال آینده زمان‌بر است. به همین دلیل فعلاً نمی‌تواند اثری در رونق مسکن داشته باشد.

البته تصویب وام 80 میلیونی این امید و انگیزه را برای سازندگان واحدهای مسکونی نیمه‌کاره کوچک و دارای متراژ کم ایجاد کرده که اگر ساخت این واحدها را تا سال آینده به اتمام برسانند، تعدادی از متقاضیان خرید مسکن که واجد شرایط دریافت وام خانه اولی هستند، می‌توانند با سپرده‌گذاری، در سال 95 خانه‌های تکمیل شده را خریداری کنند. حال باید دید که در سال آینده چه تعداد از متقاضیان امکان دریافت وام را پیدا می‌کنند و بانک‌ها تا چه حد در قبال این متقاضیان پاسخگو خواهند بود تا بتوانند وارد بازار مسکن شوند. البته مسئله دیگری که وجود دارد این است که این خانه‌اولی‌ها به‌راحتی امکان خرید خانه دلخواه خود را نخواهند داشت و فقط باید به دنبال خرید واحدهای کوچک در مناطق متوسط‌نشین و پایینی شهر باشند. لذا این امر فراگیر نیست که بتواند در رونق بازار مسکن تأثیر همه‌جانبه‌ای از خود به جا بگذارد.

آیا ارائه وام 80 میلیونی مسکن با نرخ سود 21‌درصدی می‌تواند گرهی از مشکلات مردم در خرید خانه باز کند؟ با توجه به اینکه با احتساب سود بالای آن، گیرندگان وام باید مبلغ قابل توجهی را بازپرداخت کنند.

این وام با نرخ 14 درصد ارائه می‌شود، البته باید متذکر شد که چون افراد پول خود را به مدت یک سال در بانک سپرده‌گذاری می‌کنند و در طول این مدت بانک سودی از بابت سپرده‌گذاری به آنها نمی‌دهد، در واقع معادل سود تسهیلات خود را همان ابتدا از طریق عدم ارائه سود برداشت می‌کند. با این حساب می‌توان گفت که سود این تسهیلات حدود 21 درصد است. در این میان مقرر شده که وام 40، 50 و 60 میلیون تومانی مسکن نیز با نرخ سود آزاد برای تمامی متقاضیان مصوب و ابلاغ شود که تاکنون اجرایی و ابلاغ نشده است.

به نظر شما آیا زوج‌های جوان با این همه مشکلات اقتصادی و در شرایطی که باید پول مازادی هم برای اجاره آپارتمان در اختیار داشته باشند، می‌توانند مبلغ 40 میلیون تومان در بانک سپرده‌گذاری کنند؟

به هر حال ممکن است تعدادی از افراد بتوانند این مبلغ را در بانک سپرده‌گذاری کنند، اما همزمان باید شرایط خانه اولی بودن را نیز داشته باشند که البته ممکن است بسیاری از متقاضیان از این شرایط برخوردار نباشند. از طرف دیگر آن دسته از متقاضیانی که امسال سپرده‌گذاری انجام می‌دهند، باید تا سال آینده بتوانند مبلغی هم به پس‌انداز و هم به سرمایه خود اضافه کنند تا سپس با دریافت اصل پول خود و وام 80 میلیونی از بانک، امکان خرید خانه‌ای را در سال بعد داشته باشند.